Оценка сравнительным подходом


Эта страница описывает действия пользователей и принципы оценки методом сравнения продаж при использовании вкладки "Сравнительный", доступной для каждого вида объекта оценки.

Общие настройки для сравнительного подхода
Образец справки о рыночной стоимости ТС с учётом дефектов.
Шаблон справки о рыночной стоимости для составления в Helper-pro.

Оценка сравнительным подходом на видео

Пошаговая инструкция по сравнительному подходу

  1. Создаём новый документ или копируем существующий.
  2. Указываем номер документа, наименование и вид объекта, если создаём новый.
  3. Указываем дату оценки, и дату документа, если они отличаются от текущей даты.
  4. Указываем данные собственника и ставим отметку, если он является заказчиком.
  5. На вкладке исполнитель указываем компанию и специалиста.
  6. Переходим в объект оценки.
  7. Указываем дату выпуска, наработку объекта оценки (пробег или срок эксплутации).
  8. Для КТС указываем категорию, чтобы рассчитать корректировку на перепробег.
  9. Указываем основные параметры объекта оценки.
  10. Указываем корректировки, применяемые к объекту оценки. Если корректировке не соответсвует ни один из выбранных параметров объекта - появится ошибка. Заполните недостающие параметры, чтобы внести необходимую корректировку.
  11. Переходим на вкладку сравнительный, указываем количество аналогов, которое будем использовать в расчёте.
  12. Добавляем снимки объявлений из скриншотов, pdf-документов или изображений.
  13. Если дата предложения не отличается от даты оценки, заполняем дату предложения датой оценки.
  14. Указываем источники информации.
  15. Заполняем телефоны продавцов.
  16. Цены предложений.
  17. Даты выпуска и пробеги.
  18. Заполняем параметры аналогов и значения корректировок.
  19. После сравнения аналогов определяется среднеквадратическое отклонение аналогов.
  20. Весовой коэффициент каждого аналога в зависимости от количества внесённых корректировок.
  21. Средний перепробег аналогов и корректировка на перепробег определяется если указаны даты выпуска и пробеги анлогов и объекта оценки.
  22. Дополнительно можно определить корректировку на наличие дефектов.
  23. Для этого переходим на вкладку "Экспертиза/Расчёт ремонта".
  24. Добавляем калькуляцию или составляем свою. Подробнее этот процесс будет показан в другом видео.
  25. Указываем результат расчёта ремонта со знаком минус.
  26. Переходим на вкладку приложения, добавляем документы на объект или приложения, существенные для оценки.
  27. Переходим в раздел сохранения и сохраняем данные.

Способ корректировки

В практике оценки выделяют две модели (способа) внесения относительных корректировок:

  1. Аддитивная (параллельная) - все применённые корректировки суммируются.
  2. Мультипликативная (последовательная) - все корректировки перемножаются.

Стоимость объекта аналога после определения величины корректировок умножается на результат, получившийся путём применения той или иной модели.

В сервисе "Helper-pro" предусмотрена возможность корректировки стоимости объектов-аналогов, как первым, так и вторым способом. По умолчанию используется метод параллельных корректировок.

Округление результата

В поле округление результата указывается число разрядов начиная от 0, значение которых будут округлены по правилам математики. Например, если в поле "Округление" указать 3, то стоимость объекта оценки, полученная с применением сравнительного подхода, будет указана с точностью до тысяч рублей, если 2, то до сотен.

Общее обоснование для расчета

Поле общее обоснование расчета позволяет внести в документ произвольный текст, применяемый при оценке разных объектов. Пользователь может указать заголовки для обоснования, разбить текст на абзацы, указать позицию в списке обоснований.

Согласование аналогов

Согласование стоимости аналогов заключается в присвоении каждому аналогу весового коэффициента, определённому в зависимости от количества применённых корректировок.

По умолчанию, в каждом вновь созданном документе согласование используется, за исключением случаев создания документа копированием.

Создание, добавление и удаление аналогов

В начале работы пользователь может указать количество аналогов до 10, которые будут добавлены в документ. Если пользователю необходимо большее количество аналогов, он может воспользоваться кнопкой "+" в шапке таблицы. Добавление аналогов объекта оценки Соответственно, удаление аналога возможно путём нажатия кнопки "x" в шапке таблицы.

Описание объекта оценки

Описание объекта оценки формируется в строку с указанием вида объекта оценки, выбранных пользователем параметров и их значений.

Информация о предложениях объектов-аналогов

Данные об аналогах вносятся в поля таблицы следующего содержания:

  • Дата предложения;
  • Ссылка на объявление;
  • Телефон продавца;
  • Цена предложения.

Информация о предложениях объектов-аналогов Дополнительно, для колёсных транспортных средств, пользователем могут быть указаны пробег аналогов и дата выпуска. Эти параметры используются для определения корректировок на перепробег/недопробег в соответствие с методикой минюста от 2018г.

При корректном внесении пользователем значений в эти дополнительные поля и корректного указания даты выпуска объекта оценки, корректировки на перепробег/недопробег аналогов будут рассчитываться автоматически.

Если указанные поля не заполнены, то корректировки рассчитываться и применяться не будут.

Скриншоты объявлений

Снимки объявлений объектов-аналогов могут быть добавлены пользователем в документ двумя способами:

  1. Добавлением из файлов на компьютере;
  2. Созданием скриншота экрана прямо из таблицы сравнительного подхода.

В строке снимки объявлений после добавления будет указано количество добавленных снимков, а при раскрытии выпадающего списка будет доступно их редактирование.

Параметры объекта

Параметры, используемые в описании объекта оценки

Основные параметры объектов-аналогов выводятся под информацией о предложениях. Информация о предложениях объектов-аналогов Напротив каждого параметра объекта оценки предусмотрена кнопка заполнения значением этого параметра параметров объектов-аналогов. Копирование параметров из объекта оценки существенно уменьшает затраты времени на повторное заполнение схожих параметров объектов-аналогов.

Параметры, не используемые в описании объекта оценки

Эти параметры выводятся в блоке корректировок. В список параметров выводятся те из них, по которым во вкладке "Параметры" были указаны корректировки.

Корректировка на торг

Корректировка на уторговывание применяется в каждой сравнительной таблице. Для объектов, оценка которых проводится по сравнительным (удельным) единицам, определяется стоимость, как всего объекта оценки, так и одной удельной единицы.

Корректировка на уторговывание в процессе сравнения аналогов

Корректировки

Каждый пользователь может добавлять или изменять корректировки по всем доступным параметрам всех объектов оценки.

Всем пользователям доступны корректировки, созданные администратором сервиса.

Пользователям конкретной команды доступны все корректировки этой команды, созданные администратором этой команды.

Каждому пользователю доступны корректировки добавленные лично им.


Добавление корректировок возможно на странице настроек команды, доступных из меню команды в правом верхнем углу экрана:

создание корректировок для сравнительного подхода

Для добавления корректировки пользователю нужно последовательно выбрать вид объекта оценки и параметр, к которому будет применена корректировка, после чего нажать кнопку "Добавить корректировку".


При необходимости редактирования собственной корректировки, копирования корректировки команды или копирования корректировки администратора, после выбора параметра, необходимо выбрать Корректировку для выбранного параметра, а затем нажать кнопку "Редактировать корректировку".

{info} Если пользователь не является администратором текущей команды, то корректировка будет скопирована с новым кратким наименованием, имеющим перед собой имя пользователя. Если пользователь является администратором команды, и хочет скопировать корректировку администратора сервиса, то наименование новой корректировки будет иметь перед собой название команды.

Форма редактирования корректировок имеет следующие поля:

  • Краткое наименование корректировки - выводится только на страницах сервиса;
  • Полное наименование корректировки - выводится в документ;
  • Вид объекта оценки - выбирается из списка, при копировании устанавливается автоматически;
  • Параметр выбранного вида объекта оценки - выбирается из списка, при копировании устанавливается автоматически;
  • Вес в списке - определяет порядок в котором корректировки будут расположены в списке корректировок в разделе "Параметры";
  • Вид корректировки - один из четырёх: процентная аналогов, денежная аналогов, процентная объекта, денежная объекта;
  • Описание корректировки - текстовое описание корректировки, поддерживается жирный шрифт, курсив, подчеркивание;
  • Графическое приложение - доступно до 5 приложений для одной корректировки.

создание корректировок для сравнительного подхода

Графические приложения корректировок выводятся после полного наименования и описания корректировки. Для каждого приложения доступны два поля: "% ширины" и "Описание приложения". Значение ширины определяет, какой процент ширины страницы будет занимать приложение в тексте. По умолчанию, графическое приложение выводится с шириной равной 50% ширины страницы. Пользователю доступен интервал от 30 до 100%.

Процентные корректировки

Суммарная процентная корректировка определяется в зависимости от выбранного способа корректировки (параллельного или последовательного). создание корректировок для сравнительного подхода

Дополнительно, для колёсных транспортных средств выводится корректировка на перепробег/недопробег.

Денежные корректировки

Денежные корректировки, как и процентные применяются либо ко всему объекту, либо к его удельной единице, в зависимости от выбранного вида объекта оценки.

денежные корректировки объектов-аналогов

После определения общей денежной корректировки для каждого аналога выводится стоимость удельной единицы и/или объекта в целом.

Расчет весовых коэффициентов

По умолчанию, для каждого объекта оценки итоговая стоимость в рамках сравнительного подхода определяется путём присвоения скорректированной цене объекта-аналога весового коэффициента. Считается, что чем меньше у объекта-аналога корректировок, тем больше он похож на объект оценки. расчет весовых коэффициентов объектов-аналогов

После определения количества внесенных корректировок, определяется величина отклонения каждого объекта-аналога от средней стоимости аналогов. Средняя величина этого отклонения определяет, является выборка однородной с точки зрения статистики.

Итоговая стоимость удельной единицы объекта оценки определяется как сумма произведений скорректированных цен удельных единиц (или самих объектов) аналогов на соответсвующий им весовой коэффициент.

Корректировки объекта

Итоговая согласованная стоимость объекта оценки может быть дополнительно скорректирована в % и в рублях, аналогичным объектам-аналогам способом.

корректировки объекта оценки в сравнительном подходе

Список переменных

Переменная Название Лимит
1 ${comparative.table} Таблица сравнительного подхода для книжной ориентации 5
2 ${comparative.tableAlbum} Таблица сравнительного подхода для альбомной ориентации 5
3 ${comparative.analogues} Средняя стоимость объекта после сравнения с аналогами 5
4 ${comparative.analoguesUnit} Средняя стоимость удельной единицы объектов-аналогов после сравнения объектов-аналогов 5
5 ${comparative.result} Стоимость объекта, определённая сравнительным подходом, с учётом заданного округления 5
6 ${comparative.resultUnit} Стоимость удельной единицы объекта, определённая сравнительным подходом 5
7 ${comparative.analoguesStr} Средняя стоимость объекта после сравнения с аналогами прописью 5
8 ${comparative.analoguesUnitStr} Средняя стоимость удельной единицы объектов-аналогов после сравнения объектов-аналогов прописью 5
9 ${comparative.resultStr} Стоимость объекта, определённая сравнительным подходом, с учётом заданного округления прописью 5
10 ${comparative.resultUnitStr} Стоимость удельной единицы объекта, определённая сравнительным подходом прописью 5
11 ${comparative.adjustList} Список использованных в сравнительном подходе корректировок 5
12 ${comparative.adjustments} Использованные в расчёте корректировки, с графическими приложениями 5
13 ${comparative.plot} Обоснование таблицы сравнительного подхода 5
14 ${comparative.quadratic} Обоснование сравнения аналогов с учётом среднеквадратического отклонения стоимости 5
15 ${comparative.name} Наименование объекта оценки, с основными параметрами 5

Состав таблиц сравнительного подхода

${comparative.table} и ${comparative.tableAlbum} выводят в документ таблицы сравнительного подхода для книжной и альбомной ориентации страницы соответственно.

Каждая таблица содержит:

  • Краткое описание параметров объекта оценки в строку;
  • Данные о предложениях объектов-аналогов;
  • Корректируемые параметры объекта оценки;
  • Процентные корректировки объектов аналогов по каждому корректируемому параметру;
  • Денежные корректировки объектов аналогов по каждому корректируемому параметру;
  • Таблица определения весовых коэффициентов по среднеквадратическому отклонению скорректированных цен аналогов;
  • Процентные корректировки объекта оценки;
  • Денежные корректировки объекта оценки.
  • Промежуточные и итоговые результаты определения стоимости объекта оценки сравнительным подходом.

Корректировки

${comparative.adjustList} выводит в текст документа пронумерованный список публичных наименований корректировок.

${comparative.adjustments} выводит в текст документа описание всех выбранных корректировок. По каждой корректировке выводится:

  • Публичное наименование корректировки в виде заголовка;
  • Описание корректировки с учетом стиля текста (жирный, курсив, подчеркивание);
  • Графические приложения для каждой корректировки с учетом указанной ширины изображения;
  • Подпись для каждого графического приложения (если поле заполнялось).

Обоснование таблицы сравнительного подхода.

${comparative.plot} выводит заполненное пользователем обоснование для сравнительного подхода.

${comparative.quadratic} выводит обоснование сравнения аналогов с учётом среднеквадратического отклонения стоимости, составленное разработчиком


Чтобы оставить комментарий - войдите или зарегистрируйтесь