Оценочная деятельность в России: что это такое, как работает и зачем нужна

Для многих людей слово «оценщик» — это что-то странное и абстрактное. 

Часто совершенно не ясно, что именно делает оценщик, для чего проводит оценку и кому нужен её результат. 

У обывателей складывается впечатление, что оценка — это просто формальность или сколько-то бумажек, а не серьёзная профессиональная деятельность.

Между тем, оценочная деятельность — это важная часть многих экономических процессов: сделок с недвижимостью, бизнесом, в сфере кредитования, страхования и других, которая строго регулируется законом. А оценщик - это специалист осуществляющий эту деятельность.

Когда люди слышат слово «оценщик», они могут подумать о:

1. Оценщик ломбарда — тот, кто оценивает заложенное имущество.

2. Инвентаризационный оценщик — специалист, который при инвентаризации на предприятии «оценивает» имущество.

3. Оценщик ущерба после ДТП — эксперт, который определяет, сколько стоит ремонт повреждённого автомобиля.

4. Оценщик страховой компании — тот, кто определяет сумму, на которую страховая компания выплатит при наступлении страхового случая.

5. Оценщик недвижимости для ипотеки — оценивает жилую или коммерческую недвижимость для банка.

6. Бухгалтер-оценщик (внутренний) — сотрудник компании, который «оценивает» стоимость активов для нужд бухгалтерии или отчётности.

7. Оценщик земельных участков при землеустроительных работах.

8. Оценщик бизнеса — человек, который «оценивает», сколько стоит фирма, её акции, нематериальные активы.

9. Оценщик оборудования и машин — специалист, который определяет стоимость производственного оборудования.

10. Оценщик интеллектуальной собственности — бизнес-человек, которому кажется, что оценщик просто поставит цену на патент или бренда.

11. Актуарий (актуар) — человек, которого путают с оценщиком, думая, что он «оценивает» риски, но на самом деле его задачи и методы сильно отличаются.

12. Оценщик для целей маркетинга — «экспериментатор», который оценивает рыночную «ценность» продукта или бренда, используя маркетинговые исследования.

Из этого списка далеко не все действительно занимаются оценочной деятельностью в юридическом смысле.

Не всякая деятельность, связанная с «определением стоимости», является оценочной деятельностью в правовом смысле. Оценочной деятельностью в РФ считается только деятельность квалифицированных оценщиков, результатом работы которых является отчёт об оценке. Только такой отчёт признан официальным результатом работы оценщика.

Просто «оценить» что-то (например, инвентаризировать имущество, подсчитать замену после поломки, рассчитать бухгалтерскую переоценку) — это нужная и важная работа, но юридически это не оценочная деятельность, если человек не является квалифицированным оценщиком и действует не по Федеральным стандартам оценки (ФСО).

Оценочная деятельность в России строго регулируется: есть федеральные законы, стандарты оценки и правила, принятые саморегулируемыми организациями оценщиков (СРО).

Вот основные акты:

• Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» — основной закон, который определяет, что такое оценочная деятельность, кто может быть оценщиком, какие требования к оценщикам и отчётам об оценке.
• Федеральные стандарты оценки (ФСО) — набор обязательных стандартов для проведения оценки.
  • ФСО I — «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия»
  • ФСО II — «Виды стоимости»
  • ФСО III — «Процесс оценки»
  • ФСО IV — «Задание на оценку»
  • ФСO V — «Подходы и методы оценки»
  • ФСО VI — «Отчёт об оценке»
  • ФСO V (дополнительно) — «Порядок проведения экспертизы отчёта» (ФСО 5) утверждён приказом Минэкономразвития России № 328 от 04.07.2011.
  • Специальные стандарты:
    • ФСО № 7 – Оценка недвижимости, утверждён приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 № 611.
    • ФСO № 8 – Оценка бизнеса, и ФСO № 9 – Оценка для целей залога, утверждены приказами Минэкономразвития.
• Типовые правила профессиональной этики оценщиков — устанавливаются СРО оценщиков, в соответствии с требованиями федерального закона и стандартов оценки.
• Нормативы государственной кадастровой оценки — существуют методические указания о кадастровой оценке, регулирующие кадастровую стоимость объектов.

Cаморегулируемые организации оценщиков также утверждают свои стандарты и правила оценочной деятельности, которыми должны руководствоваться их члены.

Поскольку люди часто путают оценочную деятельность с другими видами деятельности, стоит выделить эти разные роли и регламенты:

1. Бухгалтерская переоценка активов

   • Это процесс, связанный с бухгалтерским учётом, а не с «оценочной деятельностью» в смысле закона об оценке.
   • Переоценка основных средств (ОС) может выполняться бухгалтером или внутренним экспертом, не обязательно сертифицированным оценщиком.
   • Регламентируется бухгалтерскими стандартами (в РФ – Федеральными стандартами бухгалтерского учёта, ФСБУ). Например, ФСБУ 26/2020 «Капитальные вложения» регулирует переоценку ОС.
   • Цель — отражение стоимости активов в бухгалтерском балансе, а не формирование независимого отчёта об оценке.

2. Аудиторская оценка

   • При аудите организации аудиторы могут делать оценку стоимости активов, обязательств или рисков, но это делается в рамках аудиторской проверки, а не как независимая оценочная деятельность.
   • Регулируется законодательством об аудиторской деятельности (закон об аудите), международными стандартами аудита (МСА) и пр.

3. Управленческая (внутренняя) оценка

   • Руководство компании или её внутренние аналитики могут оценивать стоимость отдельных активов или проектов для принятия управленческих решений.
   • Это внутренняя оценка, форма может быть очень гибкая и не подчиняться стандартам оценочной деятельности (если не привлекается сертифицированный оценщик).

4. Налоговая оценка

   • Иногда для целей налогообложения требуется определить стоимость имущества или бизнеса (например, при передаче имущества, дарении, наследовании).
   • Эта оценка делается на основании налогового законодательства и правил, которые не всегда совпадают требованиями к отчётам оценщиков по ФСО, если делается внутренний расчёт или использование оценщика, не действующего в рамках закона об оценке.

5. Кадастровая оценка

   • Это особый вид оценки — которая проводится для целей налогообложения, земельного кадастра и т.п.
   • Регламентируется методическими указаниями о государственной кадастровой оценке и нормативами, отдельными от частной оценочной деятельности.
   • Оценщики, участвующие в кадастровой оценке, руководствуются соответствующими стандартами и нормативами.

6. Оценка страховых рисков и убытков

   • Специалисты страховых компаний (или независимые эксперты) могут определять ущерб имущества, но это чаще экспертиза, а не оценка стоимости с точки зрения рыночной стоимости или инвестиционной стоимости.

7. Оценка интеллектуальной собственности (ИС)

   • Это может быть оценка патентов, брендов, но если она делается «внутренним аналитиком», это может быть просто управленческая оценка.
   • Если же ИС оценивает квалифицированный оценщик, составляется отчёт об оценке, и это уже оценочная деятельность.

8. Актуарные расчёты

   • Актуарии (актуарные специалисты) рассчитывают страховые риски и резервы — это не оценка стоимости вещи, а математическое моделирование вероятностей и денежных потоков при наступлении страховых событий. Это другой вид деятельности.

9. Маркетинговая оценка

   • Консультанты маркетинга или брендинга могут оценивать «ценность бренда» или перспективы проекта, но это оценка стратегического характера, а не оценочные отчёты по ФСО.

10. Инвестиционная аналитика

    • Аналитики инвестиционных фондов или банков часто «оценивают» перспективную стоимость компании или проекта (DCF-анализ и т.п.). Это аналитика, а не формальная оценка для отчёта об оценке, если не привлекается независимый квалифицированный оценщик и не оформляется отчёт по стандартам оценки.

Бухгалтерская оценка основных средств (ОС) — это переоценка активов в бухгалтерском учёте. Она отличается от оценочной деятельности тем, что:

• Не обязательно выполняется профессиональным оценщиком, входит в обязанности бухгалтерии или внутреннего финансового подразделения.
• Направлена на отражение стоимости ОС в бухгалтерском балансе, а не на создание независимого отчёта об оценке.
• Регламентируется бухгалтерскими стандартами — например, ФСБУ 26/2020 «Капитальные вложения» определяет, как признавать, переоценивать и списывать ОС.
• Не всегда требует страхования ответственности или членства в СРО оценщиков, поскольку это не «оценочная деятельность» в юридическом смысле по ФЗ 135.

Подводя итог, можно сказать вот что: любое определение стоимости или ценности специалистом должно производиться профессионально, с учётом действующих в соответствующей сфере правил, стандартов и методик. 

Только тогда результат — отчёт об оценке или любой другой  документ, актуальный для конкретного вида деятельности, будет юридически значимым, надёжным и принятым заинтересованными сторонами. Независимо от того, оценивается бизнес, недвижимость, имущество или интеллектуальный актив — важно, чтобы за этим стоял специалист, действующий в рамках норм и правил своей профессии.