Метод капитализации доходов определяет стоимость объекта делением устойчивого дохода на ставку капитализации. Метод относится к доходному подходу и применяется, когда доход стабилен или предсказуемо меняется. Общие требования к подходам задаёт ФСО V «Подходы и методы оценки».
Суть метода
Стоимость по методу капитализации — это преобразование одного устойчивого показателя дохода в стоимость. Если доход постоянен или растёт стабильным темпом, стоимость получается делением дохода на ставку капитализации. Метод опирается на предположение о сохранении характера дохода в будущем.
Формула и прямая капитализация
В общем виде:
Стоимость = ЧОД / R
где ЧОД — чистый операционный доход (или иной устойчивый доход), R — ставка капитализации.
Прямая капитализация — простейший случай: используется доход одного типичного периода и единая ставка. Если доход растёт с постоянным темпом, ставка капитализации может быть получена из ставки дисконтирования с поправкой на рост.
Ставка капитализации и её отличие от ставки дисконтирования
Ставка дисконтирования отражает требуемую доходность и применяется к потокам разных периодов. Ставка капитализации связывает доход одного периода со стоимостью и может включать как доходность, так и ожидаемое изменение стоимости. Это разные величины, и их нельзя подменять друг другом.
Когда применяется
- Оценка недвижимости — арендный доход коммерческих объектов.
- Оценка бизнеса — устойчивый доход компании или доли.
- Нематериальные активы — при стабильном доходе от актива.
Метод удобен при предсказуемом доходе и достаточных рыночных данных о ставках. Если доход меняется по годам, применяют метод дисконтированных денежных потоков.
Сравнение с ДДП
Капитализация проще и работает с одним периодом, ДДП — с прогнозом по годам и терминальной стоимостью. При стабильном доходе результаты могут совпадать; при переменном доходе ДДП точнее. Выбор метода обосновывается в отчёте.
Инструмент расчёта
- Ставка дисконтирования и ДДП — включает режим прямой капитализации.