Доходный подход в оценке определяет стоимость объекта как приведённую величину будущих доходов, которые он способен приносить. Подход применяется, когда доходы объекта можно оценить и спрогнозировать, а ставка, отражающая риск, обоснована. Общие требования к подходам задаёт ФСО V «Подходы и методы оценки».
Суть доходного подхода
Стоимость по доходному подходу — это текущая (приведённая) стоимость ожидаемых доходов. Будущие поступления приводятся к дате оценки с помощью ставки дисконтирования либо преобразуются в стоимость через капитализацию. Чем выше ожидаемый доход и ниже риск, тем выше расчётная стоимость при прочих равных.
Когда применим
Доходный подход используют для объектов, которые приносят или могут приносить доход: коммерческой недвижимости, бизнеса, долей, отдельных активов. Подход ограниченно применим, если доход нестабилен, отсутствует ретроспектива или невозможно обосновать ставку. При отсутствии достоверного прогноза доходов результат доходного подхода проверяют другими подходами.
Методы
Метод дисконтированных денежных потоков
Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) — основной метод доходного подхода. Денежные потоки прогнозного периода и постпрогнозную стоимость приводят к дате оценки по ставке дисконтирования.
Метод капитализации доходов
Метод капитализации доходов применяется при стабильном доходе: устойчивый доход делится на ставку капитализации. Метод удобен для объектов с предсказуемым потоком.
Метод освобождения от роялти
Метод освобождения от роялти используется для нематериальных активов и интеллектуальной собственности: оценивается экономия на платежах за пользование активом, если бы он не принадлежал правообладателю.
Метод избыточных прибылей
Метод избыточных прибылей выделяет прибыль сверх рыночной отдачи на материальные активы и относит её к нематериальному активу.
Ставка дисконтирования
Ставка дисконтирования отражает требуемую доходность и риск будущих поступлений. Её обосновывают методами кумулятивного построения, оценки капитальных активов (CAPM), WACC и другими. Источник данных и расчёт фиксируются в отчёте. Онлайн-расчёт — в инструменте ставка дисконтирования и ДДП.
Применение к объектам
- Оценка недвижимости — доходный подход к коммерческим объектам.
- Оценка бизнеса — ДДП и капитализация для бизнеса и долей.
- Оценка НМА и интеллектуальной собственности — роялти и избыточные прибыли.