Оценка недвижимости — определение стоимости объекта недвижимости на дату оценки по выбранному виду стоимости. Порядок установлен Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ и федеральными стандартами оценки; специальные требования к оценке недвижимости задаёт ФСО № 7 «Оценка недвижимости». Результат оформляется в отчёте об оценке.
Объекты оценки недвижимости
К объектам оценки относятся недвижимое имущество и права на него. Состав объекта и его характеристики фиксируются в задании на оценку.
Квартира и жилой дом
Для квартир и жилых домов учитываются площадь, планировка, этаж, год постройки, состояние и местоположение. Оценка квартиры и оценка дома опираются на один и тот же набор ценообразующих факторов, но сравниваются с сопоставимыми объектами своего сегмента.
Земельный участок
У земельного участка оцениваются категория, вид разрешённого использования, площадь, инженерное обеспечение и окружение. Оценка участка может выполняться как самостоятельно, так и в составе единого объекта недвижимости.
Коммерческая недвижимость
Для офисов, складов, торговых и производственных объектов важны назначение, арендный потенциал, техническое состояние и доход. Такие объекты чаще оцениваются доходным подходом.
Доли и права
Оцениваются также доли в праве общей собственности и права на объект. Наличие доли и порядок пользования влияют на результат и учитываются при выборе метода.
Вид стоимости и задание на оценку
Вид стоимости (рыночная, инвестиционная, ликвидационная и другие) задаётся в задании на оценку вместе с целью, датой оценки и допущениями. Вид стоимости определяет, какие подходы и корректировки применяются. Общие виды стоимости рассмотрены в разделе виды стоимости в оценке.
Подходы и методы
К недвижимости применимы все три подхода; выбор зависит от объекта, рынка и цели оценки.
- Доходный подход — для объектов, приносящих доход; применяются ДДП и капитализация.
- Сравнительный подход — сравнение с сопоставимыми объектами и сделками.
- Затратный подход — затраты на воспроизводство или замещение с учётом износа.
Сравнение продаж и анализ рынка
Для сравнительного подхода подбираются аналоги своего сегмента, вносятся корректировки по дате, местоположению, площади, состоянию и другим факторам. Анализ рынка объекта оценки — обязательная часть аргументации: сегмент, динамика цен, спрос и предложение, ценообразующие факторы и наилучшее наиболее эффективное использование. Обзор — в разделе анализ рынка объекта оценки.
Оценка для залога
При оценке для целей залога учитываются ликвидность объекта и срок экспозиции; требования к таким отчётам устанавливает отдельный стандарт. Особенности разобраны в разделе оценка для залога.
Требования к отчёту
Состав и оформление отчёта об оценке определяют ФСО № 7 (для недвижимости) и общий ФСО III «Требования к отчёту об оценке». В отчёте приводятся задание на оценку, описание объекта, анализ рынка, применённые подходы и методы, расчёты, источники информации и итоговая величина стоимости. Навигация по стандартам — в разделе ФСО и 135-ФЗ.
Инструменты расчёта
- Ставка дисконтирования и ДДП — доходный подход для доходных объектов.
- Сравнительный подход: подбор аналогов и корректировки