Сравнительный подход в оценке определяет стоимость объекта по ценам сопоставимых объектов (аналогов) и сделок с ними. Подход опирается на рыночные данные: чем полнее и достовернее информация об аналогах, тем устойчивее результат. Общие требования к подходам задаёт ФСО V «Подходы и методы оценки».
Суть подхода
Стоимость по сравнительному подходу выводится из цен аналогов, скорректированных на различия с объектом оценки. Сначала подбираются сопоставимые объекты, затем цены приводятся к единице сравнения и корректируются. Итог — рыночная стоимость, отражающая текущий уровень цен сегмента.
Когда применим, требования к рынку
Сравнительный подход применим при активном рынке и наличии достаточного числа сделок и предложений по сопоставимым объектам. Требуются достоверные сведения о ценах, характеристиках и датах. Если рынок неразвит, сделок мало или аналоги существенно отличаются, подход используют ограниченно и проверяют результат другими подходами.
Методы
Метод сравнения продаж
Метод сравнения продаж — основной метод подхода. Цены аналогов корректируются на различия в характеристиках, затем формируется итоговая величина стоимости объекта.
Метод мультипликаторов
Метод мультипликаторов применяется для бизнеса и ценных бумаг: стоимость определяется через рыночные мультипликаторы (цена к прибыли, выручке, балансовой стоимости и другим показателям).
Подбор аналогов и корректировки
Аналоги подбираются по сегменту, назначению, местоположению, состоянию и другим ценообразующим факторам. Корректировки вносятся по элементам сравнения: дата сделки, характеристики объекта, условия сделки. Величины корректировок обосновываются рыночными данными и раскрываются в отчёте. Инструмент подбора и корректировок — сравнительный подход.
Применение к объектам
- Оценка недвижимости — сравнение продаж квартир, домов, коммерческих объектов.
- Оценка машин и оборудования — сравнение по ценам аналогов и предложений.
- Оценка бизнеса — рынок капитала и сделок, мультипликаторы.
Ограничения
Подход зависит от состояния рынка и доступности данных. При малом числе сделок, закрытости цен и неоднородности аналогов возрастает роль субъективных корректировок. В таких случаях применяют несколько подходов и согласуют результаты.