Глоссарий оценки — краткий справочник терминов, которые используются в оценочной деятельности. Он помогает разобраться в видах стоимости, подходах и методах, рыночных понятиях и факторах, влияющих на стоимость. Термины приведены по федеральным стандартам оценки (ФСО I, II, V) и 135-ФЗ; тексты норм не копируются.
Виды стоимости
Вид стоимости — характеристика расчётной величины: рыночная, инвестиционная, ликвидационная, кадастровая и иные. Задаётся в задании на оценку вместе с предпосылками. Подробнее — виды стоимости в оценке, понятие ликвидационной стоимости.
Подходы и методы
Подход — общий способ определения стоимости (доходный, сравнительный, затратный); метод — конкретный порядок расчёта внутри подхода. Общие требования к подходам задаёт ФСО V. Обзор — оценка стоимости, виды стоимости и подходы не подменяют друг друга.
Ценообразующие факторы
Ценообразующие факторы — характеристики, влияющие на стоимость объекта: местоположение, состояние, назначение, доходность, окружение и состояние рынка. Их анализ лежит в основе сравнительного и доходного подходов.
Наилучшее и наиболее эффективное использование (НЭИ)
НЭИ — вариант использования объекта, который юридически допустим, физически осуществим, финансово оправдан и обеспечивает наибольшую стоимость. Анализ НЭИ важен при оценке недвижимости.
Сегменты рынка недвижимости
Сегменты рынка — группы объектов со схожими характеристиками и спросом: жилая, коммерческая, загородная недвижимость, земельные участки. Сегментация нужна для подбора аналогов и анализа рынка.
Ставка дисконтирования и ставка капитализации
Ставка дисконтирования отражает требуемую доходность и риск будущих поступлений; используется в методе ДДП. Ставка капитализации связывает доход одного периода со стоимостью. Расчёт — метод дисконтированных денежных потоков, инструмент ставка дисконтирования и ДДП.
Аналоги и корректировки
Аналоги — сопоставимые объекты, используемые в сравнительном подходе. Корректировки — поправки к ценам аналогов на различия с объектом оценки. Подбор аналогов и корректировки — сравнительный подход, инструмент подбор аналогов.
Износ
Износ — потеря стоимости относительно нового объекта: физический, функциональный, экономический. Совокупный износ уменьшает стоимость воспроизводства или замещения. Подробнее — совокупный износ.