Оценка сравнительным подходом

---

Эта страница описывает действия пользователей и принципы оценки методом сравнения продаж при использовании вкладки "Сравнение", доступной для каждого вида объекта оценки.

• Способ корректировки
• Округление результата
• Обоснование расчета
• Согласование аналогов
• Создание аналогов
• Описание объекта оценки
• Информация о предложениях
• Скриншоты объявлений
• Параметры объекта
• Корректировка на торг
• Корректировки
• Процентные корректировки
• Денежные корректировки
• Расчет весовых коэффициентов
• Корректировки объекта

Способ корректировки

В практике оценки выделяют две модели (способа) внесения относительных корректировок:

1. Аддитивная (параллельная) - все применённые корректировки суммируются.
2. Мультипликативная (последовательная) - все корректировки перемножаются.

Стоимость объекта аналога после определения величины корректировок умножается на результат, получившийся путём применения той или иной модели.

В сервисе "Helper-pro" предусмотрена возможность корректировки стоимости объектов-аналогов, как первым, так и вторым способом. По умолчанию используется метод параллельных корректировок.

Округление результата

В поле округление результата указывается число разрядов начиная от 0, значение которых будут округлены по правилам математики. Например, если в поле "Округление" указать 3, то стоимость объекта оценки, полученная с применением сравнительного подхода, будет указана с точностью до тысяч рублей, если 2, то до сотен.

Общее обоснование для расчета

Поле общее обоснование расчета позволяет внести в документ произвольный текст, применяемый при оценке разных объектов. Пользователь может указать заголовки для обоснования, разбить текст на абзацы, указать позицию в списке обоснований.

Согласование аналогов

Согласование стоимости аналогов заключается в присвоении каждому аналогу весового коэффициента, определённому в зависимости от количества применённых корректировок.

По умолчанию, в каждом вновь созданном документе согласование используется, за исключением случаев создания документа копированием.

Создание, добавление и удаление аналогов

В начале работы пользователь может указать количество аналогов до 10, которые будут добавлены в документ. Если пользователю необходимо большее количество аналогов, он может воспользоваться кнопкой "+" в шапке таблицы. Соответственно, удаление аналога возможно путём нажатия кнопки "x" в шапке таблицы.

Описание объекта оценки

Описание объекта оценки формируется в строку с указанием вида объекта оценки, выбранных пользователем параметров и их значений.

Информация о предложениях объектов-аналогов

Данные об аналогах вносятся в поля таблицы следующего содержания:

• Дата предложения;
• Ссылка на объявление;
• Телефон продавца;
• Цена предложения.

Дополнительно, для колёсных транспортных средств, пользователем могут быть указаны пробег аналогов и дата выпуска. Эти параметры используются для определения корректировок на перепробег/недопробег в соответствие с методикой минюста от 2018г.

При корректном внесении пользователем значений в эти дополнительные поля и корректного указания даты выпуска объекта оценки, корректировки на перепробег/недопробег аналогов будут рассчитываться автоматически.

Если указанные поля не заполнены, то корректировки рассчитываться и применяться не будут.

Скриншоты объявлений

Снимки объявлений объектов-аналогов могут быть добавлены пользователем в документ двумя способами:

1. Добавлением из файлов на компьютере;
2. Созданием скриншота экрана прямо из таблицы сравнительного подхода.

В строке снимки объявлений после добавления будет указано количество добавленных снимков, а при раскрытии выпадающего списка будет доступно их редактирование.

Параметры объекта

Параметры, используемые в описании объекта оценки

Основные параметры объектов-аналогов выводятся под информацией о предложениях. Напротив каждого параметра объекта оценки предусмотрена кнопка заполнения значением этого параметра параметров объектов-аналогов. Копирование параметров из объекта оценки существенно уменьшает затраты времени на повторное заполнение схожих параметров объектов-аналогов.

Параметры, не используемые в описании объекта оценки

Эти параметры выводятся в блоке корректировок. В список параметров выводятся те из них, по которым во вкладке "Параметры" были указаны корректировки.

Корректировка на торг

Корректировка на уторговывание применяется в каждой сравнительной таблице. Для объектов, оценка которых проводится по сравнительным (удельным) единицам, определяется стоимость, как всего объекта оценки, так и одной удельной единицы.

Корректировки

Каждый пользователь может добавлять или изменять корректировки по всем доступным параметрам всех объектов оценки.

Всем пользователям доступны корректировки, созданные администратором сервиса.

Пользователям конкретной команды доступны все корректировки этой команды, созданные администратором этой команды.

Каждому пользователю доступны корректировки добавленные лично им.

Добавление корректировок возможно на странице настроек команды, доступных из меню команды в правом верхнем углу экрана:

Для добавления корректировки пользователю нужно последовательно выбрать вид объекта оценки и параметр, к которому будет применена корректировка, после чего нажать кнопку "Добавить корректировку".

При необходимости редактирования собственной корректировки, копирования корректировки команды или копирования корректировки администратора, после выбора параметра, необходимо выбрать Корректировку для выбранного параметра, а затем нажать кнопку "Редактировать корректировку".

{info} Если пользователь не является администратором текущей команды, то корректировка будет скопирована с новым кратким наименованием, имеющим перед собой имя пользователя. Если пользователь является администратором команды, и хочет скопировать корректировку администратора сервиса, то наименование новой корректировки будет иметь перед собой название команды.

Форма редактирования корректировок имеет следующие поля:

• Краткое наименование корректировки - выводится только на страницах сервиса;
• Полное наименование корректировки - выводится в документ;
• Вид объекта оценки - выбирается из списка, при копировании устанавливается автоматически;
• Параметр выбранного вида объекта оценки - выбирается из списка, при копировании устанавливается автоматически;
• Вес в списке - определяет порядок в котором корректировки будут расположены в списке корректировок в разделе "Параметры";
• Вид корректировки - один из четырёх: процентная аналогов, денежная аналогов, процентная объекта, денежная объекта;
• Описание корректировки - текстовое описание корректировки, поддерживается жирный шрифт, курсив, подчеркивание;
• Графическое приложение - доступно до 5 приложений для одной корректировки.

Графические приложения корректировок выводятся после полного наименования и описания корректировки. Для каждого приложения доступны два поля: "% ширины" и "Описание приложения". Значение ширины определяет, какой процент ширины страницы будет занимать приложение в тексте. По умолчанию, графическое приложение выводится с шириной равной 50% ширины страницы. Пользователю доступен интервал от 30 до 100%.

Процентные корректировки

Суммарная процентная корректировка определяется в зависимости от выбранного способа корректировки (параллельного или последовательного).

Дополнительно, для колёсных транспортных средств выводится корректировка на перепробег/недопробег.

Денежные корректировки

Денежные корректировки, как и процентные применяются либо ко всему объекту, либо к его удельной единице, в зависимости от выбранного вида объекта оценки.

После определения общей денежной корректировки для каждого аналога выводится стоимость удельной единицы и/или объекта в целом.

Расчет весовых коэффициентов

По умолчанию, для каждого объекта оценки итоговая стоимость в рамках сравнительного подхода определяется путём присвоения скорректированной цене объекта-аналога весового коэффициента. Считается, что чем меньше у объекта-аналога корректировок, тем больше он похож на объект оценки.

После определения количества внесенных корректировок, определяется величина отклонения каждого объекта-аналога от средней стоимости аналогов. Средняя величина этого отклонения определяет, является выборка однородной с точки зрения статистики.

Итоговая стоимость удельной единицы объекта оценки определяется как сумма произведений скорректированных цен удельных единиц (или самих объектов) аналогов на соответсвующий им весовой коэффициент.

Корректировки объекта

Итоговая согласованная стоимость объекта оценки может быть дополнительно скорректирована в % и в рублях, аналогичным объектам-аналогам способом.